Kleinreparaturen in der Wohnung - Wer ist zuständig?
Inhaltsverzeichnis
Bagatellschäden – oder Kleinreparaturen – erlauben dem Vermieter, unter bestimmten Umständen Reparaturkosten an den Mieter weiterzugeben. Welche Bedingungen erfüllt sein müssen und wie eine gültige Kleinreparaturklausel aussieht, erfahren Sie in folgendem Überblick.
Was sind Bagatellschäden in der Wohnung?
Bagatellschäden im Sinne des Mietrechts sind kleinere Schäden an der Mietsache, die sich mit einem geringen finanziellen Aufwand beheben lassen. Ein anderer Begriff für Bagatellschäden ist Kleinreparaturen. Diese Schäden stellen eine Ausnahme im Mietrecht dar. Denn grundsätzlich ist es Sache des Eigentümers oder Vermieters, das Gebäude und die Räumlichkeiten in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Außerdem unterscheiden sich Bagatellschäden von Schönheitsreparaturen. Letztere beziehen sich auf eng begrenzte Renovierungsarbeiten in den gemieteten Räumen.
Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Sie verpflichtet den Mieter, die Kosten für bestimmte Reparaturen zu übernehmen. Dies ist rechtens, solange die Klausel bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Falls der Vertrag keine Klausel enthält, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen. Es gibt kein Gesetz, das die Höhe der Kosten festlegt, die der Mieter zu übernehmen hat. Doch durch die Rechtsprechung verschiedener Gerichte einschließlich des Bundesgerichtshofs haben sich Kriterien für die Zumutbarkeit der Kostenübernahme herauskristallisiert. Außerdem schränken die Urteile ein, welche Art von Schäden unter die Kleinreparaturklausel fallen.
Was umfasst Kleinreparaturen?
Die Kleinreparaturklausel umfasst nicht alle Objekte, die zu den gemieteten Räumen gehören. Entscheidend ist, dass der Mieter direkt mit den betreffenden Gegenständen Kontakt hat und sie häufig nutzt. Dazu zählen beispielsweise Armaturen in Küche und Bad, Lichtschalter, Türgriffe, Schlösser oder Rollladengurte. Wenn eine Einbauküche oder Haushaltsgeräte Teil des Mietvertrags sind, fallen auch sie unter die Klausel. Alles, womit der Mieter nicht direkt in Berührung kommt, darf dagegen nicht als Bagatellschaden in Rechnung gestellt werden. Dazu gehören zum Beispiel Rohre und elektrische Leitungen, die unter Putz liegen. Außerdem muss der Vermieter die Reparatur bestimmter Dinge grundsätzlich selbst bezahlen, etwa Silikonfugen und Dichtungen.
In Bezug auf Kleinreparaturen gibt es Grenzfälle. Denn in einer Wohnung lässt sich nicht immer eindeutig festlegen, in welche Kategorie einzelne Gegenstände fallen. Fernbedienungen für die Tiefgarage, Gegensprechanlagen oder Teile der Duschkabine sind einige Beispiele dafür. In diesen Fällen müssen sich Mieter und Vermieter einigen oder ein Gericht entscheiden lassen, wie die Sachlage zu bewerten ist.
Welche Kleinreparaturen muss der Mieter selbst bezahlen?
Kleinreparaturen muss der Mieter immer nur dann bezahlen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Entscheidend für die Wirksamkeit ist die Festlegung der Kostenhöhe. Fehlen Angaben zu den Kosten, ist die Klausel unwirksam. Der Mieter ist dann nicht verpflichtet, für Bagatellschäden aufzukommen. Generell werden Summen zwischen 50 und 100 Euro pro Reparatur akzeptiert. Bei höheren Summen riskiert der Vermieter, dass bei einer Klage das Gericht die Klausel für unwirksam erklärt. Außerdem muss eine Jahreshöchstgrenze festgelegt werden. Sie sollte unter einer Monatsmiete liegen. Sieben bis acht Prozent der Jahresmiete gelten als akzeptabel. Bei Gewerbeimmobilien und Luxusimmobilien können die Kostengrenzen höher angesetzt werden.
Ist eine wirksame Klausel vorhanden, muss der Mieter die Behebung von Bagatellschäden bezahlen, sofern es sich um entsprechende Gegenstände handelt. Diese Pflicht besteht grundsätzlich, selbst wenn die Schäden trotz normalen, sachgerechten Gebrauchs entstanden sind. Eine fahrlässige oder vorsätzliche Beschädigung fällt nicht unter die Kleinreparaturklausel. Der entstandene Schaden müsste in diesem Fall vom Verursacher in voller Höhe ersetzt werden.
Wer beauftragt Handwerker bei Kleinreparaturen?
Der Vermieter ist für die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache verantwortlich. Deswegen sollte er den Handwerker für die Reparatur beauftragen. Das gilt auch für einen Bagatellschaden, der geringe Kosten verursacht, die schließlich vom Mieter selbst getragen werden müssen. Sobald die Rechnung für die Reparaturarbeiten vorliegt, leitet der Vermieter sie an den Mieter weiter. Es ist einem Mieter nicht verboten, selbst Reparaturarbeiten zu beauftragen. Allerdings besteht das Risiko, dass er auf Kosten sitzen bleibt, die er eigentlich nicht bezahlen müsste. Der Vermieter ist nicht automatisch verpflichtet, dem Mieter die entstandenen Kosten zu erstatten, falls der Aufwand höher ist als in der Kleinreparaturklausel vereinbart. Dies kann der Mieter nur verlangen, wenn er den Vermieter in Verzug gesetzt hat oder wenn ein Notfall besteht.
Was darf der Vermieter an Reparaturen in Rechnung stellen?
Der Vermieter darf die Kosten für die Behebung von Bagatellschäden dem Mieter in Rechnung stellen. Das betrifft jedoch nur Reparaturen, die den vereinbarten Kostenrahmen nicht überschreiten. Eine anteilige Kostenübernahme für eine größere Reparatur fällt nicht unter die Kleinreparaturklausel. Denn aufgrund der höheren Summe ist klar ersichtlich, dass es sich nicht mehr um einen Bagatellschaden handelt, sondern eine Reparatur- oder Instandsetzungsmaßnahme, die zu den Vermieterpflichten gehört. Kosten für eine erfolglose Reparatur können nicht in Rechnung gestellt werden. Schlägt der Reparaturversuch fehl, ist der Mieter nicht verpflichtet zu zahlen.
Ausführliche Beratung bei Fragen zu Bagatellschäden
Bagatellschäden sind ein Thema, das immer wieder zu Unsicherheit bei Mietern und Vermietern führt. Vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie Fragen haben. Als langjähriger Hausmeisterservice stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
